Start Ratgeber Finanzen Wie finde ich einen günstigen Immobilienkredit?

Wie finde ich einen günstigen Immobilienkredit?

Wenn Sie den Entschluss fassen, in eine eigene Immobilie investieren zu wollen, ist die Wahl des passenden Immobilienkredits die wohl wichtigste Entscheidung. Denn der Immobilienkredit bestimmt die finanzielle Belastung die Sie über einen sehr langen Zeitraum tragen müssen. Bereits geringe Abweichungen bei der Zinshöhe können daher die Zahllast über die gesamte Kreditlaufzeit maßgeblich beeinflussen.

Bei der Wahl eines günstigen Immobilienkredit können daher unterm Strich bis zu zehntausende von Euros gespart werden. Es lohnt sich daher, Immobilienkredite zu vergleichen um so das für den Bedarf geeignete Angebot zu finden.

Bevor Sie sich jedoch auf die Suche nach einem passenden Immobilienkredit machen, sollten Sie zunächst einmal wissen:

Was ist ein Immobilienkredit überhaupt?

Ein Immobilienkredit dient dem Verbraucher dazu, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen oder gar neu zu bauen. Immobilienkredite sind zweckgebunden und können daher nur und ausschließlich für den Kauf/Bau von Haus/Wohnung genutzt werden. Die Höhe der aufgenommen Kreditsumme orientiert sich dabei am Kauf- bzw. Baupreis der Immobilie. Zudem fungiert die Immobilie als Kreditsicherheit. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers könnte die Bank das finanzierte Objekt versteigern, damit die offene Restschuld doch noch bedient werden kann.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?

Bei Immobilienkrediten handelt es sich um eine Finanzierung mit sehr hohem Kreditvolumen. Banken finanzieren daher nur selten eine komplette Immobilie. Als Kreditnehmer müssen Sie daher einen entsprechenden Anteil selbst aufbringen (Eigenkapital).

Grundsätzlich gilt: Je Höhe die eingebrachte Summe an Eigenkapital ist, umso bessere Kreditkonditionen können Sie erhalten. Um von möglichst günstigen Zinsen profitieren zu können, ist ein Eigenkapital von 20 bis 30% empfehlenswert.

Neben einem entsprechenden Eigenkapital, ist natürlich auch ein regelmäßiges Einkommen erforderlich. Die finanziellen Einnahmen (Gehalt etc.) sind für einen Immobilienkredit von enormer Wichtigkeit, da hierdurch die monatlichen Kreditraten bedient werden müssen. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis gilt für die meisten Banken als Grundvoraussetzung und muss durch eine entsprechende Bescheinigung vom Arbeitgeber belegt werden.

Eine weiterer wichtiger Punkt ist die Bonität

Diese wird durch die Bank anhand einer Abfrage bei der Schufa (oder einer anderen Auskunftei) überprüft. Dabei wird die Zahlungsfähigkeit und die Zahlungshistorie des Kreditinteressenten überprüft. Auf diese Weise sollen Rückschlüsse auf das zukünftige Zahlungsverhalten des Kreditnehmers gezogen werden. Fällt eine entsprechende Bewertung gut aus, schlägt sich das wiederum positiv in den Kreditkonditionen nieder. Ist diese Bewertung negativer Art, hat dies meist höhere Zinsen oder gar eine Ablehnung des Kreditgesuchs zur Folge.

Zusätzlich zum Eigenkapital, einem festen Job sowie einer einwandfreien Bonität, muss der Kreditnehmer seinen Hauptwohnsitz in Deutschland haben. Zudem muss der Kreditinteressent über ein deutsches Bankkonto verfügen und zwischen 18 und 75 Jahre alt sein.

Zusammenfassung: Immobilienkredit Voraussetzungen

✓ Eigenkapital (Empfohlen sind 20-30%)
✓ Unbefristetes Arbeitsverhältnis
✓ Regelmäßiges Einkommen
✓ Einwandfreie Bonität (Schufa)
✓ Hauptwohnsitz in Deutschland
✓ Deutsches Bankkonto
✓ Zwischen 18 und 75 Jahre alt

Welche Unterlagen werden für einen Immobilienkredit benötigt?

Die für einen Immobilienkredit bzw. eine Baufinanzierung erforderlichen Unterlagen sowie Nachweise unterscheiden sich zwischen Privatperson und Selbständige.

Privatpersonen:

✓ die drei letzten Gehaltsnachweise sowie auch ein Nachweis über das letzte Dezembergehalt, falls es Abweichungen gibt
✓ bei Rentnern ein aktueller Rentenbescheid sowie Informationen zu einer privaten und betrieblichen Rentenversicherung, sofern vorhanden
✓ aktuelle Vermögensaufstellung und ein SCHUFA-Nachweis (darf höchstens drei Monate alt sein)
✓ Nachweise über andere eventuelle Darlehen oder Kredite
✓ Nachweise über weitere finanzielle Verpflichtungen wie z. B. Unterhalt
✓ falls vorhanden, Nachweis über eine private Krankenversicherung

Selbständige müssen zusätzlich folgende Unterlagen einreichen:

✓ Einnahmeüberschussrechnungen, Gewinnermittlungen oder Bilanzen der letzten zwei Jahre
✓ Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
✓ Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen aus den letzten zwei Jahren
✓ falls vorhanden, Gesellschaftervertrag
✓ ein höchstens drei Monate alter Auszug aus dem Handelsregister

Zusätzlich Nachweise bei Vermietung anderer Immobilien

Sollten Einkünfte aus Vermietungen einer anderen Immobilie vorliegen, sind zusätzlich entsprechende Einkommenssteuererklärungen und -bescheide aus den vergangenen zwei Jahren mitzubringen. Eine Mietaufstellung ist ebenfalls notwendig, die auch eventuelle aktuelle Leerstände enthält.

Informationen und Unterlagen über die zu erwerbende Immobilie

Die kreditgebende Bank bzw. das Kreditinstitut möchte vorab außerdem so viele Informationen über die zu erwerbende Immobilie erhalten, wie möglich.

✓ eine Beschreibung des Einheitswertes durch das Finanzamt (der Einheitswert berechnet sich unter anderem aus der Lage, der Bauweise und der Ausstattung der Immobilie, bei unbebauten Grundstücken werden Bodenwert und die Quadratmeter des Grundstücks miteinander multipliziert)
✓ Nachweis über eine Brandversicherung
✓ ein Auszug aus dem Grundbuch
✓ Grundriss und Lageplan der Immobilie
✓ eine Berechnung der Gesamtwohnfläche
✓ Fotografien der Immobilie
✓ Aufstellung der gesamten Immobilienkosten
✓ möchte der Kreditnehmer eine Wohnung erwerben, ist außerdem eine Teilungserklärung notwendig (gibt Aufschluss über Wohnungsdetails und über die Rechte bzw. Pflichten der Wohnungsbesitzer)

Welche Zinsen sind bei einem Immobilienkredit möglich?

Immobilienkredite ermöglichen grundsätzlich günstigere Zinsen als klassische Ratenkredite. Grund hierfür ist die Immobilie selbst die erworben werden soll. Denn diese wird zur Absicherung des Kredits genutzt und dient als Absicherung für die Bank gegen das Risiko eines Zahlungsausfalls.

Die Zinsen für einen Immobilienkredit werden maßgeblich von folgenden Faktoren beeinflusst:

✓ Dem aktuellen Zinsniveau

Das allgemeine Marktzinsniveau wird maßgeblich durch den Leitzins der EZB beeinflusst und schwankt über Jahre gesehen recht stark. Ist der Leitzins niedrig, sind auch die Immobilienzinsen geringer.

✓ Dem eingebrachten Eigenkapital

Wie Anfangs bereits erwähnt, ist ein Eigenkapital von 20-30% empfehlenswert. Je mehr Eigenkapital mit einfließt, umso günstiger werden die Zinsen. Zusätzlich können Eigenleistungen mit bis zu 5% der Kreditsumme als Eigenkapital angerechnet werden.

✓ Der Zinsbindung

Die Zinsbindung kann zwischen 5 bis 30 Jahren Laufzeit festgelegt werden. Je länger der Kreditnehmer die Zinsbindung wählt, umso höher fallen die Zinsen aus. In Zeiten von Niedrigzinsen ist es allerdings sinnvoll, möglichst lange Bindungen zu vereinbaren und so dauerhaft von einem günstigen Zins profitieren zu können.

Zinsen des Immobilienkredits von der Steuer absetzen

Ein Tipp den oftmals nur Experten kennen ist: Wenn Sie die Immobilie ganz oder nur teilweise vermieten, lassen sich die Zinsen für den Immobilienkredit als „Werbungskosten“ von der Steuer absetzen. Wenn das Objekt teilvermietet wird und der Kreditnehmer auch selbst die Immobilie bewohnt, müssen zwei Kredite aufgenommen werden. Nur ein separates Immobiliendarlehen kann in diesem Fall für die vermietete Wohnung in der Steuererklärung angegeben werden.

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